Moja strona internetowa używa plików cookies (tzw. ciasteczka). Dzięki nim możemy indywidualnie dostosować stronę do twoich potrzeb. Każdy może zaakceptować pliki cookies albo ma możliwość wyłączenia ich w przeglądarce, dzięki czemu nie będą zbierane żadne informacje.

Aktualna sytuacja pandemiczna, ekonomiczna oraz gospodarcza w Polsce powoduje, iż inwestorzy starają się szukać „spokojnych przystani” dla swoich pieniędzy. Powszechnie przyjmuje się, że taką przystanią może być inwestycja w nieruchomości. Dlatego też, inwestorzy rozważają zakup nieruchomości, w tym lokali od deweloperów. Jednakże czy każda umowa zawarta z deweloperem jest w istocie umową deweloperską w rozumieniu prawa? Niekoniecznie. Zapraszam do lektury.

 

Zawierając umowę z deweloperem często inwestorzy tkwią w przeświadczeniu, że zawierając umowę z deweloperem w istocie zawierają tzw. umowę deweloperską, która zapewnia wyższy poziom ochrony nabywcy lokalu (rachunki powiernicze zamknięte lub otwarte; gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe) niż pozostałe umowy spotykane w obrocie gospodarczym.

           Jednakże nie każda umowa zawierana z deweloperem jest umową deweloperską. Jak zawsze  diabeł tkwi w szczegółach.

            Umowa deweloperska została wprowadzona do polskiego systemu prawnego, jako umowa nazwana, na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana dalej UD). Zgodnie z przytoczoną ustawą umowa deweloperska oznacza umowę na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Jako dewelopera ustawa definiuje przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

            Co istotne, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego oraz zawierać postanowienia szczegółowo wymienione w art. 22 w/w ustawy. Co ważne, zgodnie z art. 2 ust. 2 w/w ustawy, przepisy niniejszej ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).

            Jednakże umowa deweloperska w rozumieniu w/w ustawy nie dotyczy każdej nieruchomości budowanej i sprzedawanej przez firmę deweloperską. Zgodnie z art. 1 UD ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

            Jak wynika z powyższej przytoczonego przepisu umowa deweloperska dotyczy tylko i wyłącznie lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego. W doktrynie wskazuje się, pod ustawę deweloperską nie podlegają:

1) umowa, której przedmiotem jest lokal niemieszkalny lub nieruchomość zabudowana budynkiem niebędącym domem jednorodzinnym;

2) umowa, której przedmiotem jest istniejący lokal mieszkalny lub grunt zabudowany istniejącym domem jednorodzinnym;

3) umowa, która nie obejmuje zobowiązania dewelopera do wybudowania określonego budynku;

4) umowa, która nie zawiera zobowiązania dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości albo udziału w tym prawie;

5) umowa, która nie zobowiązuje nabywcy do spełnienia żadnego świadczenia na rzecz dewelopera;

6) umowa, która obejmuje zobowiązanie nabywcy do spełnienia wyłącznie świadczenia niepieniężnego na rzecz dewelopera;

7) umowa, zgodnie z którą całość świadczenia pieniężnego nabywcy ma zostać spełniona równocześnie z zawarciem umowy rozporządzającej albo po zawarciu takiej umowy;

8) umowa, która wywołuje skutki zobowiązująco-rozporządzające, czyli od razu przenosi na nabywcę własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości albo udział w tym prawie;

9)umowa o budowę lokalu mieszkalnego (zob. art. 18 ust. 1 u.s.m.) lub domu jednorodzinnego pomiędzy spółdzielnią a jej kontrahentem;

10) umowa przedwstępna, która nie jest źródłem zobowiązania po stronie dewelopera (arg. a contrario z art. 2 ust. 2);

11) umowa przedwstępna, która nie poprzedza umowy deweloperskiej (np. dotyczy zawarcia określonej umowy sprzedaży);

12) umowa rezerwacyjna, czyli umowa nienazwana, na podstawie której deweloper zobowiązuje się wobec drugiej strony (potencjalnego nabywcy), że w oznaczonym okresie nie będzie oferował innym osobom określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, który ma zostać wybudowany w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

(tak w: Tomasz Czech, Ustawa deweloperska, Komentarz, wyd. II, opublikowano WKP 2018).

           

            Z powyższego katalogu wynika, iż dość sporo umów zawieranych z deweloperem nie podlega pod ustawę deweloperską. Co więc w takiej sytuacji? Mianowicie, w ramach stosunku prawnego nawiązanego na podstawie umowy niebędącej umową deweloperską stosuje się ogólne przepisy prawa cywilnego - Kodeks cywilny. W praktyce sprowadza się to do tego, że treść stosunku prawnego jest regulowana w zdecydowanej mierze przez treść zawartej przez strony umowy, a instytucje przewidziane przez ustawę deweloperską z mocy prawa nie obowiązują. Te instytucje mogę mieć zastosowanie, lecz aby tak było należy je wprowadzić wprost do umowy.

            W konsekwencji powyższego z punktu widzenia praktycznego należy:

1) precyzyjnie ustalić jaki lokal (mieszkalny czy o innym przeznaczeniu) jest przedmiotem przedsięwzięcia inwestycyjnego;

2)  precyzyjnie ustalić jaki rodzaj umowy jest zawierany z deweloperem tj. czy zawierana umowa spełnia elementy definicyjne umowy deweloperskiej w rozumieniu UD czy jest innym rodzajem umowy;

3) jeżeli mamy do czynienia z umową deweloperską należy zweryfikować czy zawiera wszystkie elementy konieczne zawarte w ustawie oraz załączone wymagane dokumenty;

4) jeżeli mamy do czynienia zwłaszcza z umową inną niż deweloperska w rozumieniu ustawy, należy zapoznać się szczegółowo projektem takiej umowy celem zweryfikowania jej postanowień; wynika to z tego, iż umowy takie mogą zawierać zdecydowanie niekorzystne dla nabywcy nieruchomości postanowienia oraz zapewniać znikomy wręcz poziom ochrony nabywcy.

            Należy bowiem pamiętać, zwłaszcza przy umowach nie będących umowami deweloperskimi, że treść tej umowy będzie kształtować sytuację prawną stron i będzie podstawą rozstrzygania ewentualnego sporu. Jest niepisaną zasadą, że umowy nie piszemy na czas kiedy pomiędzy stronami jest dobrze, tylko na czas kiedy między stronami trwa spór. To trochę tak jak mówiono w słynnej paremii łacińskiej: si vis pacem para bellum (chcesz pokoju, szykuj się do wojny).

r. pr. Karol Kłosowski

Zadzwoń do mnie i umów się na spotkanieKontakt

KLAUZULA INFORMACYJNA RODO


Copyright © 2019 Kancelaria Radcy Prawnego Karol Kłosowski. Design by LA DESIGN

Logo KK