Jedną z ustawowych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zgodność jej z przepisami odrębnymi, o czym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pojęcie przepisy odrębne jest bardzo szeroką i pojemną kategorią i może obejmować na przykład przepisy dotyczące cmentarzy. Tak więc może okazać się, że na zakupionej nieruchomości nie będzie można zrealizować zamierzonej inwestycji. Zapraszam do lektury.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293): Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

            Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 grudnia 2012 sygn. akt: II OSK 1518/11 cyt.: „(...) rozporządzenie w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze, jest w niniejszej sprawie przepisem odrębnym, gdyż przedmiotowa inwestycja położona jest w pobliżu cmentarza. Wbrew twierdzeniu skarżącego kasacyjnie, interpretacja postanowień § 3 ust. 1 rozporządzenia prowadzi do rezultatu, że zakres normowania tego przepisu odnosi się nie tylko do cmentarzy nowo budowanych, ale również do istniejących, a także do lokalizowanej w ich sąsiedztwie zabudowy. Przyjęcie ograniczonego zakresu działania przepisów rozporządzenia tylko i wyłącznie do cmentarzy nowo zakładanych jest nielogiczna i dysfunkcjonalna z punktu widzenia spójności i niesprzeczności planistycznego reżimu prawnego. Należy mieć też na uwadze, że przepisów prawa materialnego publicznego, nie sposób interpretować wyłącznie przy zastosowaniu wykładni gramatycznej, literalnej, lecz konieczne jest sięgnięcie po wykładnię celowościową (funkcjonalną), bądź systemową.

Celem wydania rozporządzenia, zgodnie z przepisem upoważniającym art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 31 stycznia 1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (Dz. U. Nr 11, poz. 62 z późn. zm.), było m.in. określenie "szerokości pasów izolujących teren cmentarny od innych terenów, a w szczególności terenów mieszkaniowych". Skoro przepisy rozporządzenia wymagają, by odległość nowego cmentarza od istniejących zabudowań mieszkalnych wynosiła minimum 150 m, to tym samym odległość planowanych do realizacji budynków mieszkalnych od istniejącego cmentarza również winna wynosić nie mniej niż 150 m. Nie ulega bowiem wątpliwości, że odcinek 150 m pomiędzy cmentarzem i budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, niezależnie od tego, czy jest on mierzony od cmentarza do tego budynku, czy też odwrotnie, jest identycznej długości.

Mając na względzie powyższe rozważania należy przyjąć, że rozporządzenie w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze stanowi "przepis odrębny" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W konsekwencji przyjęcie jego norm za podstawę postanowień decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi naruszenia prawa materialnego, mającego oczywisty i bezpośredni wpływ na treść rozstrzygnięcia.

            Wyżej przytoczone orzeczenie NSA stanowiło podstawę do ukształtowania się linii orzeczniczej obejmującej m.in.:

- wyrok NSA w Warszawie z dnia 09.02.2017 r. sygn. akt: II OSK 1362/15,

- wyroki WSA w Gdańsku z dnia 19.04.2017 r. sygn. akt: II SA/Gd 92/17 oraz z dnia 26.04.2017 r. sygn akt: II SA/Gd 115/17 ,

- wyrok NSA w Warszawie z dnia 24.05.2017 sygn. akt: II OSK 2424/15,

- wyrok NSA w Warszawie z dnia 06.06.2017 r. sygn. akt: II OSK 2452/15,

- wyrok WSA w Krakowie z dnia 13.09.2017 sygn. akt: II SA/Kr 445/17,

- wyrok WSA w Poznaniu z dnia 19.12.2018 sygn. akt: IV SA/Po 991/18,

- wyrok WSA w Opolu z dnia 26.09.2019 sygn. akt: II SA/Op 216/19,

- wyrok NSA w Warszawie z dnia 28.04.2020 r. sygn. akt: II OSK 1827/19.

            Od strony praktycznej, zarówno organ administracji publicznej wydający decyzję o warunkach zabudowy, jak i inwestor o taką decyzję się starający, muszą uwzględnić przepis art. 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz. U. z 1959 r. Nr 52 poz. 315), zgodnie z którym: Odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych, od zakładów produkujących artykuły żywności, zakładów żywienia zbiorowego bądź zakładów przechowujących artykuły żywności oraz studzien, źródeł i strumieni, służących do czerpania wody do picia i potrzeb gospodarczych, powinna wynosić co najmniej 150 m; odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

            W praktyce orzeczniczej organu administracji publicznej w przypadku nie spełnienia warunków określonych w/w rozporządzeniu co do odległości od cmentarza do nowo planowanej inwestycji organ powinien wydać decyzję o odmowie wydania warunków zabudowy.

            Natomiast w praktyce działania inwestora w/w sytuacja prawna wymaga dokładnego sprawdzenia kupowanej nieruchomości, albowiem inwestor powinien zweryfikować, przed ewentualnym zakupem takiej nieruchomości, czy jego zamierzenie inwestycyjne będzie możliwe do zrealizowania z uwagi na strefę ochronną cmentarza.

            Natomiast warto zwrócić uwagę na fakt, który potwierdza wyrok w sprawie II OSK 1827/19, że nawet wydanie wadliwej decyzji o warunkach zabudowy (to jest takiej która narusza § 3 ust. 1 w/w rozporządzenia) nie oznacza, iż weryfikacja tego faktu nie nastąpi na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę, jak było w stanie faktycznym sprawy przed NSA

r. pr. Karol Kłosowski